Bedrijfsruimte in de hoogte: hoe Utrecht de schaarste aan werkruimte oplost

In de stad Utrecht staat nog maar 3% van alle bedrijfsruimte te koop of te huur. Bouwgrond is schaars, de bouwkosten zijn fors gestegen en de vraag van ondernemers blijft. Wie in deze markt ruimte wil maken, kan niet meer alleen naar buiten uitbreiden. Het antwoord ligt steeds vaker in de hoogte: gestapelde bedrijfsunits, opgetopte gebouwen en bestaande panden die een tweede leven krijgen.

Marco van Diggelen, directeur BOG bij Brecheisen, werkt sinds 2000 in de bedrijfsmakelaardij en deed zelf onderzoek naar intensief ruimtegebruik. “Bedrijven willen hier graag zitten omdat de werkgelegenheid gewoon goed is,” zegt hij. “Dat betekent wel dat zowel de grond als de koop en huurprijzen de afgelopen jaren hard zijn gestegen.”

Schaarste in de stad, meer ruimte in de regio

De Utrechtse markt beweegt in twee richtingen tegelijk. In de stad zelf daalde het aanbod naar 67.300 m², slechts 3% van de voorraad. In de hele provincie staat juist 555.000 m² bedrijfsruimte te koop of te huur, 13% meer dan een jaar eerder. Die groei zit vooral in ruimtes van 100 tot 300 m² (+44%), en die komt grotendeels door nieuwbouw van bedrijfsunits.

Ook binnen de provincie verschilt het beeld sterk. In Amersfoort is inmiddels 10% van de voorraad beschikbaar, in Nieuwegein 7% en in Maarssen 22%. De koopprijzen in de provincie liggen 35% hoger dan begin 2020, tegen 31% landelijk. Bedrijfsruimte in de stad Utrecht huurt voor €60 tot €120 per m².

De vraag concentreert zich volgens Marco op een specifiek segment: bedrijfsruimte tussen 300 en 1.500 m². “Over het algemeen is er een schaarste aan goede bedrijfsruimte.” Dat woord goede is belangrijk. Er komt meer aanbod bij, maar niet altijd op de plek of in de kwaliteit die ondernemers zoeken.

Van plat naar gestapeld

De klassieke bedrijfsunit staat op de begane grond, met een roldeur aan de straat. Dat model vraagt veel grond, en juist die grond is in de regio Utrecht nauwelijks nog te krijgen. Het alternatief is bouwen in lagen.

Brecheisen is betrokken bij de verkoop van 112 nieuwbouw bedrijfs en opslagunits direct aan de A1 bij Amersfoort. Het complex telt vier bouwlagen, met oprijbanen en een goederenlift. Ook op de bovenste verdiepingen kun je gewoon laden en lossen. “Veel ondernemers zijn misschien nog niet zo ver om op de verdieping te gaan zitten,” zegt Marco, “maar wij zien hier dat het heel goed loopt.”

De ervaring van het BOG team met bedrijfsunits is breed. De afgelopen twee jaar verkocht en verhuurde Brecheisen zo’n 300 bedrijfsunits per jaar. Marco verwacht dat dit aantal dit jaar iets lager uitvalt, maar ziet de onderliggende vraag niet verdwijnen.

Optoppen en transformeren: een tweede leven voor bestaande gebouwen

Naast nieuwbouw in lagen is er een tweede manier om ruimte te winnen: wat er al staat beter benutten. In de Merwedekanaalzone gebeurt dat op grote schaal. Er wordt veel gesloopt en nieuw gebouwd voor woningen, maar ook oude bedrijfs en kantoorgebouwen worden getransformeerd.

Brecheisen is betrokken bij HET DEPOT, het voormalige fietsendepot van de gemeente Utrecht, van circa 14.000 m². Het gebouw wordt opgetopt met een houtconstructie van twee bouwlagen, net als de Houtfabriek op Campus Werkspoor. “Echt heel spectaculair,” aldus Marco.

De mix in HET DEPOT laat zien hoe breed zo’n gebouw kan worden ingezet. “We zijn aan het verhuren aan horecabedrijven, maakbedrijven en kantoren voor ondernemers vanaf 25 m² en kantoren voor ondernemingen vanaf 200 m².” Dat is precies wat de markt vraagt: kleine en middelgrote ruimtes in een gebouw met karakter, midden in de stad.

De gemeente Utrecht speelt daarin een actieve rol. “Er wordt veel geïnvesteerd in samenwerking met lokale eigenaren en ondernemers in het revitaliseren van oude bedrijfsterreinen,” zegt Marco.

Een pand dat past bij je onderneming

Vierkante meters zijn niet het enige wat ondernemers zoeken. Marco ziet een duidelijke trend: zichtbaarheid. “Ondernemers zijn enorm trots op hun bedrijf en willen dat gewoon laten zien. Vaak vinden ze het ook belangrijk om voor hun klanten de juiste sfeer neer te zetten, netjes en verzorgd. Iets dat past bij je onderneming.”

Gebouwen als HET DEPOT en de Houtfabriek spelen daarop in. Hout, licht en een eigen identiteit maken een werkplek tot een visitekaartje. Een gestapeld of getransformeerd gebouw is dus geen noodoplossing voor gebrek aan grond, maar kan juist een sterkere uitstraling bieden dan een standaard unit op een bedrijventerrein.

Stroomcapaciteit: de nieuwe vraag bij elke locatiekeuze

Wie vandaag een bedrijfspand kiest, kijkt niet alleen naar locatie, meters en uitstraling. Ook de beschikbare stroomcapaciteit is een vaste vraag geworden. Netbeheerder Stedin hanteert sinds 1 juli 2026 een aansluitpauze in de regio rond Utrecht, Zeist en Houten, en inmiddels geldt in de hele provincie een wachtlijst voor nieuwe en zwaardere aansluitingen. Marco verwacht dat netcapaciteit tot 2034 een belangrijk aandachtspunt blijft.

Sommige nieuwe locaties zijn hier al op voorbereid. Een voorbeeld is bedrijvenpark De Kroon, waar Marco recent ruim één hectare verkocht. Daar zijn de aansluitingen gegarandeerd. Het hele traject loopt al zo’n elf jaar, en er resteert nog 7,5 hectare. Tegelijk ziet hij dat ondernemers zelf in actie komen: “We zien ook dat ondernemers al druk bezig zijn met alternatieven om stroom op te wekken en op te slaan in batterijen.”

Voor wie een pand koopt, huurt of verkoopt, betekent dit dat netcapaciteit vroeg in het gesprek thuishoort, naast bestemming, bereikbaarheid en energielabel.

Wat dit betekent voor ondernemers en beleggers

Voor ondernemers die in of rond Utrecht ruimte zoeken, is de markt ruimer dan het lijkt, mits je verder kijkt dan de stadsgrens of de begane grond. Nieuwegein en Amersfoort bieden meer keuze dan de stad zelf. Een unit op de verdieping of een ruimte in een getransformeerd gebouw kan een volwaardige, vaak zelfs meer onderscheidende, keuze zijn.

Voor eigenaren en beleggers ligt de kans in intensiever gebruik van wat er al is. Optoppen, transformeren en stapelen maken meer verhuurbare meters mogelijk op dezelfde grond. Of dat op een specifiek terrein of gebouw haalbaar is, hangt af van bestemming, constructie en netcapaciteit, en vraagt per situatie een eigen analyse.

Marco blijft ondanks de uitdagingen positief, en dat komt door de ondernemers zelf. “Onze klanten zijn zeker nog optimistisch voor de toekomst.”

Wij denken graag met je mee

Wij zijn dagelijks in Utrecht en de regio. We kennen de bedrijventerreinen, de kantoorgebieden en de ontwikkelingen die eraan komen. Maar belangrijker: we kennen de eigenaren achter de panden, plus de prijzen die werkelijk betaald worden en niet alleen de vraagprijzen op de portals.

Van zoekprofiel tot sleuteloverdracht begeleiden we je bij aankoop en aanhuur, verhuur en verkoop en beleggingen.